明年房地產(chǎn)工作怎么干？止跌回穩(wěn)排在首位，支持政策仍有空間

12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。會議系統(tǒng)總結2024年工作并明確2025年重點任務。

對于明年全國住房城鄉(xiāng)建設工作的總體思路，會議明確，將認真落實中央經(jīng)濟工作會議精神，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)。同時結合中央經(jīng)濟工作會議的相關舉措，強調(diào)“三個更加”：更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設穩(wěn)增長巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統(tǒng)防范化解風險隱患。此外，在穩(wěn)住樓市的基礎上，統(tǒng)籌推進好房子開發(fā)建設，并進一步加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力推進城市更新，促進建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

在業(yè)內(nèi)看來，明年作為房地產(chǎn)“止跌回暖”關鍵之年，政策重點更清晰，住房保障更有力。

推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)排在首位

本次會議明確了2025年全國住建工作的五項重點任務，分別為持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版和建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，其中持續(xù)用力推進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)位居五大任務之首。

在“穩(wěn)樓市”方面，工作包含兩個方面：一是著力釋放需求，把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。二是著力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。

58安居客研究院院長張波指出，明年將提升內(nèi)需放到第一位，除了在政策層面強化公積金支持作用外，城中村改造將是2025年拉動內(nèi)需的重要抓手，預計2025年會結合貨幣化安置、房票制度等措施，抓好落地推進。同時以需定產(chǎn)將是重要趨勢，“人房地錢”的聯(lián)動機制重要性進一步提升，對于一些人口持續(xù)流入的城市和區(qū)域?qū)⑹沁M一步利好。

支持政策仍有空間

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，會議明確大力支持剛性和改善性住房需求，預計核心城市限制性政策有望進一步優(yōu)化，北上深繼續(xù)放松限購政策；同時，降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備空間。

有效發(fā)揮住房公積金支持作用方面，根據(jù)中指監(jiān)測，2024年各地出臺公積金相關政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優(yōu)化套數(shù)認定等方面進行優(yōu)化調(diào)整，其中，針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側(cè)重點之一。2025年，預計公積金政策仍將是各地促進需求釋放的重要政策方向，如繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長貸款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預期。

在中央經(jīng)濟工作會議指出要“加力實施城中村和危舊房改造”后，本次會議也進一步明確將在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模。業(yè)內(nèi)預計，2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，加快城中村改造節(jié)奏，隨著各項配套政策跟進落實，貨幣化安置城中村改造或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實質(zhì)性帶動作用，將是促進新房銷售止跌回穩(wěn)的關鍵舉措之一。近期部分城市已經(jīng)通過城中村改造專項借款、房票安置相結合的方式，已實現(xiàn)了較好的新房銷售去化。

推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也是明年全國住建工作五大重點任務之一。

此次，會議明確了推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五個方面，一是著力優(yōu)化和完善住房供應體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯(lián)動新機制，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實維護群眾合法權益。

張波提及，調(diào)控政策將長短結合，明年房地產(chǎn)新模式制度的完善將是重點。其中，“租購并舉”的基礎上，將進一步提升保障房覆蓋力度，其中商品房“收儲”將是保障房增量的重點，而土地“收儲”則是商品房優(yōu)化供應結構的重點。從制度完善層面來看，商品房銷售制度優(yōu)化，尤其是試點現(xiàn)房銷售的推進將是重點；房地產(chǎn)全生命周期管理，尤其是房屋養(yǎng)老金相關制度的推進也將是重點。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化

業(yè)內(nèi)指出，整體來看，本次會議明確了2025年全國住建工作的重點任務，其中持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是重中之重。從市場變化上看，本次會議指出房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化。在各地因城施策、一城一策、精準施策下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長。

另根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，12月以來（12.1-12.22），重點30城新房成交面積環(huán)比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續(xù)增長。

從價格來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市比上月增加10個，二手住宅環(huán)比上漲的城市比上月增加2個。其中，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，二三線城市環(huán)比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司負責人付凌暉在國新辦就2024年11月份國民經(jīng)濟運行情況舉行的發(fā)布會上表示，隨著促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的各項政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場交易趨于活躍，交易價格出現(xiàn)回穩(wěn)勢頭。

展望2025年，中指研究院根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等政策加快落實，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌。