近日，《2012年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》正式發(fā)布，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率與有效負(fù)債率去年已達(dá)到4年來(lái)的高點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率和有效負(fù)債率均值分別達(dá)到63.43%和50.38%。大型房企尚如此，在融資、銷(xiāo)售和資金鏈等方面略遜一籌的中小型房企亦無(wú)法“獨(dú)善其身”。從部分中小上市房企發(fā)布的半年報(bào)看，資產(chǎn)負(fù)債率已使其背上了沉重的債務(wù)包袱，前路艱難，但其中仍不乏業(yè)績(jī)閃光點(diǎn)。

　　背靠稀缺價(jià)值項(xiàng)目

　　陸家嘴有望下半年發(fā)力

　　7月27日，陸家嘴發(fā)布2012年半年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入13.48 億元，同比下降 47.81%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4.12億元，同比下降53.8%；基本每股收益0.22元，同比下降53.8%。資產(chǎn)負(fù)債率為59.21%，較今年第一季度的53.46%有所提升。

　　值得注意的是，在主營(yíng)業(yè)務(wù)的分項(xiàng)收入中，該公司的房產(chǎn)銷(xiāo)售收入為5.44億元，同比大增107.30%；房產(chǎn)租賃收入為5.84億元，同比增長(zhǎng)28.28%。據(jù)查，該公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要沿著陸家嘴主干道進(jìn)行，價(jià)值稀缺性較強(qiáng)。隨著上海金融中心建設(shè)的推進(jìn)，該公司的持有物業(yè)價(jià)值、租金和出租率都有望提高，而該公司也已明確表示今年7月已投入使用的陸家嘴金融服務(wù)廣場(chǎng)（主樓）和軟件園12號(hào)樓將成為下半年租賃業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。另外，陸家嘴近期出手頻繁，除了7月25日決定以5150萬(wàn)元加碼增持申銀萬(wàn)國(guó)1000萬(wàn)股股權(quán)外（此前已投入1.5億元購(gòu)入申銀萬(wàn)國(guó)5076萬(wàn)股），還擬以參與土地招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，競(jìng)購(gòu)規(guī)劃建筑面積約為350萬(wàn)平方米的前灘地塊。

　　海通證券研究員涂力磊指出，房產(chǎn)租售增加不抵土地批租減少使得該公司的營(yíng)業(yè)收入同比下滑，而財(cái)務(wù)和管理成本上升使得該公司的凈利潤(rùn)降幅擴(kuò)大。盡管報(bào)告期內(nèi)的房產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入和租賃收入分別增長(zhǎng)了107％和28.3％，但受土地批租業(yè)務(wù)結(jié)束的影響，上半年該公司的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均出現(xiàn)下降。剔除這一因素，該公司上半年的主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展仍保持了向上的勢(shì)頭。

業(yè)績(jī)?cè)庥觥盎F盧”

　　濱江集團(tuán)寄望于后期放量結(jié)算

　　同日，濱江集團(tuán)也發(fā)布了半年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6.06億元，同比下降24.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)0.85億元，同比下降43.16％；基本每股收益0.06元，同比下降45.45%。而根據(jù)此前已發(fā)布的基金二季報(bào)，截至第二季度末，共有6只基金重倉(cāng)持有濱江集團(tuán)，共計(jì)市值3.03億元。其中，國(guó)投瑞銀旗下3只基金的持股總市值達(dá)2.02億元。濱江集團(tuán)的業(yè)績(jī)?cè)庥觥盎F盧”，亦使國(guó)投瑞銀踩中“地雷”。

　　據(jù)查，國(guó)投瑞銀于2011年第四季度開(kāi)始重倉(cāng)持有濱江集團(tuán)。截至第一季度末，在該公司前十大流通股東中，除了國(guó)投瑞銀旗下的基金外，還有富蘭克林國(guó)海彈性市值和交銀施羅德穩(wěn)健配置（均為基金名稱，下同）。第二季度末，上述兩只基金均已從濱江集團(tuán)的前十大流通股東中消失，被上投摩根內(nèi)需動(dòng)力和嘉實(shí)服務(wù)增值取而代之。濱江集團(tuán)將業(yè)績(jī)大幅下降的原因歸結(jié)于報(bào)告期內(nèi)僅萬(wàn)家星城一期尾盤(pán)交付，并對(duì)今年前3個(gè)季度的業(yè)績(jī)作出了較好預(yù)期，稱有望實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.21億元～3.86億元，同比增幅達(dá)150%～200%。

　　另一方面，該公司目前的賬面預(yù)收款高達(dá)183億元，業(yè)績(jī)鎖定性較強(qiáng)。資債結(jié)構(gòu)理想，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為33%，較去年底下降5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為82%，較去年底下降18個(gè)百分點(diǎn)。若下半年項(xiàng)目銷(xiāo)售保持較高去化水平，上述指標(biāo)將繼續(xù)向好。不過(guò)，濱江集團(tuán)歷來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率較高，不僅高于一般意義上的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)警戒線65%，甚至在2005年和2006年間超過(guò)了90%。資產(chǎn)高負(fù)債可以為公司快速擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金，提高凈資產(chǎn)收益率，但同時(shí)也將企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境置于高風(fēng)險(xiǎn)之中。

　　涂力磊指出，濱江集團(tuán)上半年的項(xiàng)目以降價(jià)促銷(xiāo)為主，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售毛利率低于去年同期水平。該公司上半年雖有降價(jià)，但暫時(shí)仍無(wú)存貨減值準(zhǔn)備計(jì)提。從開(kāi)工進(jìn)度看，公司下半年可推出8個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)貨值超80億元。雖然該公司立足于中高端市場(chǎng)，但目前杭州市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定，后期銷(xiāo)售仍有望逐步放量。

　　財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定

　　廣宇集團(tuán)望受益于金融創(chuàng)新改革

　　8月2日，廣宇集團(tuán)發(fā)布半年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.72億元，同比增長(zhǎng)3.86%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.12億元，同比增長(zhǎng)102.54%；基本每股收益0.19元，同比增長(zhǎng)111.11%。該公司對(duì)今年前3個(gè)季度的凈利潤(rùn)同比增幅給出了30%～70%的預(yù)期。截至報(bào)告期末，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為67.32%，預(yù)收賬款為15.38億元，占負(fù)債總額的34%。在負(fù)債結(jié)構(gòu)上，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為7.90億元，占負(fù)債總額的17.47%，短期償債壓力不大，財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)定。

　　涂力磊表示，該公司上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額5.85億元，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)平淡，僅完成年初任務(wù)的34%，這主要是由于報(bào)告期內(nèi)的可售資源相對(duì)較少。而在新開(kāi)工方面，該公司已完成了年初任務(wù)的68%，達(dá)25.24萬(wàn)平方米，為其下半年的可售資源提供了保障。該公司具備金融創(chuàng)新概念（小額貸款），未來(lái)有望受益于金融創(chuàng)新改革。

　　不過(guò)，就在當(dāng)日，關(guān)于北京將試點(diǎn)取消房地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)售制度且即將正式出臺(tái)相關(guān)政策的消息給了房地產(chǎn)板塊沉重一擊。房地產(chǎn)股全天大跌2.72%，居跌幅榜首位，廣宇集團(tuán)股價(jià)也曾一度跌至4.20元，“招保萬(wàn)金”等龍頭房企跌逾6%。此前，央行的再次降息曾一度激發(fā)了購(gòu)房需求和市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)股的熱情，但一條房地產(chǎn)調(diào)控可能加碼的消息卻將房地產(chǎn)企業(yè)“打回原形”。目前，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍然未傳出放松的消息，房企未來(lái)的盈利前景仍然暗淡。尤其是中小房企，在項(xiàng)目滯銷(xiāo)、融資障礙和高資產(chǎn)負(fù)債率這“三座大山”的重壓之下，后路將更加艱難。